Grundsteuerreform

Bundesverfassungsgericht

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 über die Bemessung der Grundsteuer festgestellt, dass die Bemessung nach den Einheitswerten (im Westen aus 1964 + 40 % Zuschlag) verfassungswidrig ist. U.a. zu niedrige Werte.

Der Gesetzgeber wurde aufgefordert bis zum 31.12.2019 ein neues Grundsteuergesetz zu verabschieden. Da dies gelang, können die alten Grundsteuerregeln bis zum 31.12.2024 weiter angewendet werden.

Ab 2025 ist die Grundsteuer nach den neuen Vorschriften zu bemessen (=Hauptveranlagung 1.1.2025). Dazu werden Grundsteuer-Feststellungserklärungen auf den 1.1.2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt) notwendig, die zwischen Juli 2022 und Januar 2023 (überholt: Juli bis Oktober 2022) grds. elektronisch dem Finanzamt einzureichen sind.

Elf Bundesländer haben das sog. Bundesmodell für die Bewertung gewählt, die restlichen haben länderbezogene individuelle Bewertungsregeln gewählt. Dazu gehören Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und mit abweichenden Bundesmodell das Saarland.

Abgabepflicht Feststellungserklärung

Die Grundsteuer wird ab 2025 auf Basis neuer Werte ermittelt. Die Vorarbeiten für die Steuerzahler beginnen im Jahr 2022.

Im Zeitfenster Juli 2022 bis Januar 2023 (überholt: Juli bis Oktober 2022) sind die Grundstückseigentümer verpflichtet, eine Feststellungserklärung (=Steuererklärung ohne Steuerfestsetzung) zur Ermittlung des neuen Grundsteuerwertes beim Finanzamt elektronisch abzugeben.

In den meisten Bundesländern (auch in Schleswig-Holstein) gibt es 3 Bescheide (Hamburg: 2 Bescheide), die Sie erhalten werden:

1. Grundsteuerwertbescheid (hierzu dient die nun angeforderte Grundsteuer-Feststellungserklärung)
2. Grundsteuermessbescheid
3. Grundsteuerbescheid (Hebebescheid)

Demzufolge gibt es in den meisten Bundesländern 3 Schritte bei der Grundsteuerberechnung:

1. Das Finanzamt wird dann den Grundsteuerwert des Grundstücks zum 1.1.22 feststellen (=Feststellungsbescheid).

2. Grundsteuerwert x Meßzahl lt. Gesetz = Grundsteuermeßbetrag, der auch festgestellt wird (=Grundsteuermeßbescheid).

3. Die Gemeinde erhebt die neue Grundsteuer ab 1.1.2025 (Hauptveranlagung) und erlässt Grundsteuerhebebescheide. Die Wert ergeben sich aus dem Grundsteuermeßbescheid x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer (=Grundsteuerhebebescheid)

Feststellungserklärung zur Grundsteuer

Die Länder, die das Bundesmodell anwenden haben mit Allgemeinverfügung [63 KB] durch öffentliche Bekanntmachung im Bundessteuerblatt v. 30.3.2022 zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 aufgefordert. Die Abgabe kann ab Juli 2022 bis Januar 2023 (überholt: Juli bis Oktober 2022) elektronisch erfolgen.

Die Bundesländer verschicken noch Informationsschreiben. In Hamburg ist es noch in Planung, in Schleswig-Holstein ist es für Juni 2022 geplant und auch versandt worden.

Do-it-yourself oder Steuerberater beauftragen?

Wenn man beispielsweise Zahnschmerzen hat, muss man nicht zum Zahnarzt gehen. Man kann sich auch eine Zange für ca. 5 € kaufen und den Zahn selber ziehen oder man geht zu einem kompetenten Fachmann, dem Zahnarzt und nimmt seine fachmännische Dienstleistung für deutlich mehr als 5 € in Anspruch. Natürlich kommt niemand auf die Idee, sich selbst den Zahn zu ziehen. Die Angst vor Schmerzen, Fehlern und die fehlende Kompetenz führen dazu, dass man zum Zahnarzt geht.

Aber bei der möglichen Inanspruchnahme von Steuerberatern ist das anders. Man kann sich für die technische Seite der Grundsteuer eine Software ("Zange"), die es mittlerweile wie Sand am Meer gibt, für wenig Geld kaufen, die abgefragten Daten irgendwie rein tippen und sie ans Finanzamt elektronisch übermitteln. Alternativ kann man die Dienstleistung des Steuerberaters wählen und erhält eine ordnungsgemäße Feststellungserklärung. Auch haben sich die Steuerberater auf die Grundsteuerreform fortgebildet. Sie auch? Bei mir waren es neben dem Selbststudium vier Seminare mit hunderten von Skriptseiten. Wäre doch nicht nötig, wenn alles so einfach wäre, oder?

Als Grundstückseigentümer hat man daher die Wahl: Ein Software ("Zange") kaufen und auf gut Glück die Daten eingeben oder einen Steuerberater beauftragen. Die Kosten lassen sich allerdings nicht einfach zwischen Software und Steuerberater vergleichen, wie es gerade in der Werbung oft geschieht. Das eine ist ein reines Technikangebot, das andere ist eine geschützte steuerliche Dienstleistung bestehend aus Beratung und Umsetzung in eine Feststellungserklärung. Es wäre also ein "Äppel- und Birnenvergleich!"

Zudem: Wer aufgrund seiner eigenen Falscheingaben die Grundsteuer auch so veranlagt bekommt, muss damit rechnen, bis zu sieben Jahre (Zeitspanne bis zur nächsten Hauptfeststellung) zu viel oder zu wenig Grundsteuer zu zahlen, wobei "zu wenig" neue Probleme (Steuerverkürzungen) auslösen können.

Einfach Grundsteuer mit Steuerberater

Einfach wird die Grundsteuer mit Hilfe des Steuerberaters. Entweder in digitaler Zusammenarbeit oder gerne auch klassisch mit Unterlagen. Bei digitaler Zusammenarbeit ist das Aufsuchen meines Büros zudem nicht notwendig. Die Frist läuft: Juli 2022 bis Januar 2023 (überholt: Juli bis Oktober 2022). Wer bis dahin noch keine Grundsteuererklärung eingereicht hat, ist in Verzug und muss mit Repressalien rechnen.

Nehmen Sie zu mir Kontakt auf. Ich helfe nicht nur bei Ferienimmobilien sondern auch bei anderen Immobilien!

Nichteinhaltung der Abgabefrist

Welche Konsequenzen drohen bei Nichteinhaltung der Grundsteuererklärungsfrist? Zunächst kann das Finanzamt an die Abgabe mit Fristsetzung erinnern [446 KB] . Daneben hat das Finanzamt mehrere "Motivations-Instrumente", die auch kumulativ eingesetzt werden können:

a) mit einem Zwangsgeld von bis zu 25.000 € pro Immobilie (wirtschaftliche Einheit) die Abgabe der Grundsteuererklärung erzwingen,

b) einen Verspätungszuschlag (mindestens 25 € pro Verspätungsmonat) zu erheben,

c) einen Schätzungsbescheid (meistens höher als die realen Verhältnisse) zu erlassen, wenn dennoch keine Feststellungserklärung eingereicht wird.

Die Nachfrist in der Mahnung / Erinnerung stellt keine Fristverlängerung dar.

Mit einer gewährten Einzel-Fristverlängerung können diese Konsequenzen teil- und zeitweise vermieden werden.

Zwischenbilanz zur Grundsteuer

Lt. Finanzministerium Schleswig-Holstein sind im Juli rd. 111.000 Erklärungen abgegeben worden Das sind etwa 7,2 % aller Erklärungen. Für den Rest bleiben noch rd. drei Monate Zeit. Schnell den Steuerberater kontaktieren und beauftragen, damit die Frist gewahrt wird!

Halbzeit der Abgabefrist: Der Abgabestand Ende August beträgt in Schleswig-Holstein ca. 11,9 %! Für die anderen 88,1 % bleiben nach zwei Monate Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung.

Bundesweit sind Ende August 2022 von ca. 36 Mio. Grundsteuererklärungen noch rd. 30 Mio. nicht abgegeben!

Lt. dem Finanzministerium Schleswig Holstein sind per 11.10.2022 448.727 Grundsteuererklärungen eingegangen. Das sind 35,5 % aller erwarteten Grundsteuererklärungen.

13.10.2022: Allgemeine Fristverlängerung bis zum 31.1.2023!

Zum Jahresende 2022 beträgt die Rücklaufquote lt. "Tagesschau" in Schleswig-Holstein rd. 54 %.

Per Ende Februar 2023 beträgt die bundesweite Rücklaufquote 77,68 %.

Hier finden Sie die aktuelle Abgabe und Erledigungsquote bei den Grundsteuererklärungen für Schleswig-Holstein

Allgemeine Fristverlängerung

Die Finanzverwaltung hat die Abgabefrist auf den 31.1.2023 verlängert! Eine nochmalige allgemeine Fristverlängerung gibt es nicht.

Über die o.g. Frist hinaus hat Bayern für die dort liegenden Grundstücke die Abgabefrist bis zum 30.4.2023 verlängert.

Die möglichen "Motivationshilfen" des Finanzamtes bei Nichteinhaltung der jeweiligen Frist sehen Sie hier! Interessanterweise nennt die Mahnung (siehe rechts "Erinnerungsschreiben") nur zwei von drei Sanktionsmöglichkeiten, obwohl alle drei grds. kumulativ zur Verfügung stehen.

Update: Aufkommensneutrale Hebesätze ab 2025

Der Bundeskanzler Olaf Scholz hatte versprochen, dass die neue Grundsteuer insgesamt "aufkommensneutral" erfolgen wird. Im Einzelfall kann es schon zu Mehrbelastungen kommen.

Die Landesregierung Schleswig-Holstein hat aufkommensneutrale Grundsteuerhebesätze für Schleswig-Holstein veröffentlicht. Andere Bundesländer haben das auch. Ggf. nach googeln. Werden sich die Gemeinden an diese Empfehlungen halten oder siegt die Gier?

Für die Grundsteuer B finden Sie hier eine Abfragemöglichkeit für Schleswig-Holstein.

Für andere Bundesländer:

- Baden Württemberg

- Hessen

- Nordrhein-Westfalen

- Sachsen