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Umsatzsteuer bei kurzfristigen Beherbergungen

Umsatzsteuer in der Ferienvermietung

Mit der Umsatzsteuer hat jeder Vermieter von inländischen Ferienunterkünften zur kurzfristigen Beherbergung zu tun.

Gemäß § 2 I UStG ist Unternehmer, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausführt. Gewerblich oder beruflich ist jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt ...

Die selbständige Einnahmeerzielung trifft auf jeden selbständigen Vermieter von Ferienunterkünften zu.

Zu den Basics der Umsatzsteuer für Ferienvermieter kann hier ein Webinarvideo gebucht werden.

Natürlich gibt es die Kleinunternehmergrenze von 22.000 € pro Kalenderjahr, aber hier kann man sich bei mehreren umsatzsteuerpflichtig vermieteten Immobilien und / oder weiteren unternehmerischen Betätigungen oder im Gründungsjahr durchaus rechnerisch irren.

Aber auch Kleinunternehmer sind nicht völlig aus der Umsatzsteuer raus. Folgende Baustellen bleiben:

- Rechnungspflichten
- Aufzeichnungspflichten
- Ggf. das Reverse-Charge-Verfahren gem. § 13b UStG, z.B. bei Provisionen von AirBnB und Booking.com
- Die Befreiung von der Abgabe einer Umsatzsteuererklärung in der Kleinunternehmerversion ab dem VZ 2024 gilt nicht für jeden Kleinunternehmer


Und wer über die Kleinunternehmergrenze von 22.000 € oder die 50.000 € Prognose kommt, der unterliegt dem vollen Regelwerk des Umsatzsteuerrechts. Gleiches gilt für Kleinunternehmer, die freiwillig zur Regelbesteuerung optieren.

Probleme mit der Umsatzsteuer

Gerade bei der Umsatzsteuer stelle ich bei Neumandaten, die zuvor ihre Steuerangelegenheiten selber erledigten, relativ oft fest, dass es zu Unzulänglichkeiten gekommen ist.





Beispielsweise:
-
die Überschreitung der Kleinunternehmergrenze nicht beachtet
- die Rechnungs- und Aufzeichnungspflichten nicht oder unzureichend erfüllt
- die Besonderheiten bei einer kurzfristigen Beherbergung außer Acht gelassen (Kurzzeitvermietungen)
- den richtigen Umsatzsteuersatz anwenden
- das Zeitmanagement für die Voranmeldung von Umsätzen fehlerhaft umgesetzt, insbesondere bei Einschaltung von Vermittlern mit Inkassovollmacht
- AirBnB / Booking.com Provisionen nicht dem Reverse-Charge-Verfahren (Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers) unterworfen
- dto. bei Kleinunternehmern
- Wer ist der Vertragspartner des Feriengastes bei der Einschaltung von Vermittlern und Plattformen? Und mit wem schließt der Eigentümer-Vermieter einen Mietvertrag? Mit dem Vermittler oder mit der Plattform oder mit dem Feriengast?
- Miet-Arbitrage (Ausnutzung von Preisdifferenzen zwischen dem Dauervermietungs- und dem kurzfristigen Ferienvermietungsmarkt durch Anmietung zu Dauermietkonditionen und Vermietung zu Fewo-Konditionen) von Ferienwohnungen bei der Umsatzsteuer: Besonderheiten als Kleinunternehmer und auch als regelbesteuerter Unternehmer. Die Besteuerung erfolgt nach den Regeln von Reiseleistungen (Margenbesteuerung).
- usw. usw.

Dann tickt eine "Zeitbombe". Es kann durchaus sein, dass dies erst Jahre später auffällt. Und dann? Spätestens dann sollte "Diagnose" und "Therapie" der Sachverhalte durch einen Steuerberater erfolgen. Besser vor Entdeckung durch das Finanzamt!

Reverse-Charge-Verfahren

Dank des Plattformen-Steuertransparenzgesetzes werden auch die Finanzämter Verstöße der Vermieter von kurzfristigen Beherbergungen für die Anwendung des umsatzsteuerlichen Reverse-Charge-Verfahrens (= Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers, § 13b I, II, V UStG), z.B. für Provisionen von AirBnB und Booking.com, leichter feststellen können. Das betrifft auch umsatzsteuerliche Kleinunternehmer, die unter § 13b UStG fallende Eingangsleistungen (z.B. Provisionen an AirBnB, Booking.com) haben. Es ist hierfür auch ohne Bedeutung, ob gewerbliche Einkünfte bei der Ferienwohnung oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen.

Die USt-ID ist Ihr Unternehmernachweis bei AirBnB oder Booking.com. Liegt eine USt-ID vor und ist sie in den Stammdaten von AirBnB oder Booking.com hinterlegt, wird keine Umsatzsteuer auf die Vermittlungsgebühr (netto) berechnet. Liegt sie nicht vor, wird auf die Vermittlungsgebühr 19 % deutsche Umsatzsteuer aufgeschlagen (brutto), die nicht als Vorsteuer geltend gemacht werden darf (sog. 14c-Steuer) und auch nicht vom Reverse-Charge-Verfahren befreit.

Falls Sie noch keine USt-ID haben, können Sie sie hier online beantragen. Voraussetzung ist, dass Ihr Finanzamt Sie als Unternehmer mit dem Kennzeichen "U" geschlüsselt hat. Sonst bekommen Sie eine Fehlermeldung.

Hier können Sie ein Webinar-Video für detaillierte Informatioen buchen.


Beratung

Wünschen Sie eine nähere Beratung zur Umsatzsteuer, so nehmen Sie bitte:

a) für ein kostenloses Kennenlern- bzw. Informationstelefonat (noch keine Beratung) eine Terminbuchung

oder

b) für eine kostenpflichtige Videocall-Online-Beratung hier eine Terminbuchung vor. Dieses Angebot richtet sich ausschließlich an Privatvermieter (natürliche Personen) von Ferienimmobilien für kurzfristige Beherbergungen.