Einkommensteuer
Persönliche Steuerpflicht
Die Einkommensteuer richtet sich an natürliche Personen, die ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthaltsort im Inland haben (sog. Steuerinländer). Die Nationalität spielt dabei keine Rolle.
Ferner werden von der Einkommensteuer natürliche Personen ohne Wohnsitz oder gewöhlichen Aufenthalt im Inland erfasst, die eine Einkunftsquelle (z.B. vermietete Ferienimmobilie) im Inland haben (sog. Steuerausländer).
Darüber hinaus gibt es Sonderkonstellationen und bilaterale Doppelbesteueungsabkommen, die hier der Übersichtlichkeit wegen nicht betrachtet werden.
Was dann besteuert werden kann, ergibt sich aus der sachlichen Steuerpflicht. Sieben Einkunftsarten gibt es bei der Einkommensteuer. Für die Ferienvermietung (kurzfristige Beherbergungen) kommen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Gewerbebetrieb infrage. ststeuer
Sachliche Steuerpflicht
Während man die Rechtsfolgen für eine Einordnung der Ferienvermietung (kurzfristige Beherbergungen) in Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder Vermietung und Verpachtung im Gesetz findet, ist es bei den Abgrenzungskriterien anders. Hier gilt es aus einer umfangreichen Rechtsprechung allgemein gültige Abgrenzungskriterien abzuleiten. Die Finanzverwaltung hat ihre Sichtweise zu einigen Konstellationen in den Einkommensteuerhinweisen veröffentlicht.
Themenvielfalt bei einer Ferienwohnung
Die Themenvielfalt, der Detaillierungsgrad und die Komplexität sind bei der Einkommensteuer sehr ausgeprägt, sodass dies hier bei den Kurzinfos den Rahmen sprengen würde. Dazu bieten sich die individuelle Beratungen an.
Beispielhaft seien für Ferienimmobilien nachfolgende Themen genannt:
- Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienimmobilien
- Liebhaberei bei Ferienimmobilien?
- Gewinnerzielungsabsicht bei Ferienimmobilien?
- Prognoserechnung bei Ferienimmobilien
- AfA-Regeln, Abschreibungsdauer von Mobiliar und Gebäude
- Zeitmanagement für Einnahmen und Ausgaben
- Definition von Werbungskosten mit Sonderfragen wie Instandhaltungsrücklage, Zweitwohnungsteuer, Jahresabrechnungen der Versorger, Verwalterprovisionen, Reisekosten zu den Immobilien
- Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand
- nachträglicher Herstellungsaufwand (Erweiterungen, wesentliche Verbesserungen über den ursprünglichen Zustand hinaus)
- anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
- Modernisierungen nach Erwerb
- Anschaffungskostenermittlung
- Anschaffungskostenaufteilung auf Grund und Boden und Gebäude
- Behandlung einer Photovoltaikanlage
- Behandlung der Kurtaxe
- Gemeinschaften: GbR oder Bruchteilsgemeinschaft oder ...?
- Wann ist eine Feststellungserklärung für die Ferienvermietung nötig?
- Teilweise Selbstnutzung der Ferienimmobilie
- Reisekosten zur Ferienimmobilie
- Gemischte Reisekosten für Instandhaltung der Fewo, aber auch für einige Urlaubstage
- Arbitrage bei Ferienwohnungen
- Beweisvorsorge
Verluste aus der Ferienwohnung - Ein Überblick
Sollte es zudem um Verluste aus der Ferienvermietung gehen, kommen schnell Begriffe wie Gewinnerzielungsabsicht (bei Gewinneinkünften) bzw. Total-Überschusserzielungsabsicht (auch Einkünfteerzielungsabsicht genannt) bei Vermietung und Verpachtung und Liebhaberei (Verluste aus persönlicher Neigung) auf. Umgangssprachlich werden sie als Synonyme betrachtet, sind es aber nicht. Die nachfolgende Darstellung betrifft nur Ferienimmobilien, mit denen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, nicht Vermietungsbetriebe.
Die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht einer ausschließlich zur Vermietung bereitgehaltenen Ferienwohnung / Ferienhaus / Ferienimmobilie (nachfolgend nur Ferienwohnung genannt) erfolgt zweistufig:
a) 1. Stufe:
Über die Durchschnitts-Auslastung von mindestens 75 % im Vergleich zur ortsüblichen Durchschnittsvermietung über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren inkl. dem Streitjahr.
Wenn die 75%-Quote erfüllt ist, liegt eine Einkünfteerzielungsabsicht vor. Wenn nicht, geht die Prüfung weiter.
b) 2. Stufe:
Die Einkünfteerzielungsabsicht ist dann noch erfüllt, wenn eine Prognoserechnung über 30 Jahre einen positiven Gesamtüberschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt.
(Hinweis: Bei vermieteten Ferienwohnungen, die auch selbst genutzt werden, kommt es direkt zur Prognoserechnung)
Im nachhinein ist man immer schlauer, daher sichern sich die Finanzämter eine verfahrensrechtliche Änderungsmöglichkeit von betroffenen Einkommensteuerbescheiden, in dem sie teilweise oder vollständig unverbindlich erlassen werden durch vorläufige Festsetzung oder Festsetzung unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. Dann können entsprechende Verluste noch Jahre später gestrichen werden und Steuernachzahlungen samt Zinsen auslösen.
Bei den vorstehenden Ausführungen handelt es sich um einen ersten Überblick. Der Teufel steckt wie so oft im Detail.
Sollten daher die vorgenannten Themen bei Ihnen eine Rolle spielen, ist für eine erfolgreiche Darlegung der Einkünfeerzielungsabsicht die Zurhilfenahme eines Steuerberaters anzuraten.